De onderhandse verkoopwaarde is de geschatte prijs waarvoor een woning in normale omstandigheden op de vrije markt kan worden verkocht. Het gaat hierbij om een verkoop tussen een koper en verkoper die beiden goed geïnformeerd zijn, zonder dwang of bijzondere omstandigheden zoals een executieverkoop.

Deze waarde wordt vaak gebruikt in taxaties en vormt een belangrijk uitgangspunt bij hypotheekaanvragen.

Wat is de onderhandse verkoopwaarde?

De onderhandse verkoopwaarde is:

de verwachte verkoopprijs van een woning bij een normale verkoop op de vrije markt

Dit betekent dat:

• de woning vrij wordt aangeboden;
• koper en verkoper onafhankelijk handelen;
• er voldoende tijd is om tot een marktconforme prijs te komen.

Waar wordt de onderhandse verkoopwaarde voor gebruikt?

De onderhandse verkoopwaarde wordt gebruikt bij:

• hypotheekaanvragen;
• taxatierapporten;
• vaststellen van de woningwaarde;
• bepalen van de loan-to-value (LTV);
• beoordeling van het onderpand.

Geldverstrekkers gebruiken deze waarde om het risico van een hypotheek in te schatten.

Onderhandse verkoopwaarde en taxatie

Een taxateur neemt de onderhandse verkoopwaarde vaak op in het taxatierapport.

Daarbij kijkt de taxateur naar:

• vergelijkbare woningen in de buurt;
• staat van onderhoud;
• ligging;
• marktomstandigheden;
• woningkenmerken.

Op basis hiervan wordt een realistische marktwaarde vastgesteld.

Verschil met executiewaarde

Het is belangrijk om de onderhandse verkoopwaarde niet te verwarren met de executiewaarde.

Onderhandse verkoopwaarde

• normale verkoop op de vrije markt
• marktconforme prijs
• geen druk of dwang

Executiewaarde

• verkoop onder druk (bijvoorbeeld bij gedwongen verkoop)
• vaak lagere opbrengst
• minder gunstige marktcondities

De onderhandse verkoopwaarde ligt doorgaans hoger dan de executiewaarde.

Onderhandse verkoopwaarde en hypotheek

Geldverstrekkers gebruiken de onderhandse verkoopwaarde om te bepalen:

• hoeveel risico zij lopen;
• hoeveel hypotheek verantwoord is;
• of de woning voldoende onderpand biedt.

Vaak mag maximaal 100% van deze waarde worden gefinancierd.

Voorbeeld

Stel:

• onderhandse verkoopwaarde: €400.000
• hypotheek: €360.000

Loan-to-value = 90%

Dit wordt door geldverstrekkers doorgaans als een acceptabel risiconiveau gezien.

Onderhandse verkoopwaarde en NHG

Bij een hypotheek met NHG speelt de onderhandse verkoopwaarde ook een rol bij:

• het bepalen van de woningwaarde;
• de toetsing van de maximale financiering;
• de beoordeling van de risico’s.

Dit helpt om te bepalen of de hypotheek binnen de NHG-regels valt.

Samenvatting

De onderhandse verkoopwaarde is de geschatte marktprijs van een woning bij een normale verkoop zonder druk of bijzondere omstandigheden.

Belangrijkste punten:

• gebaseerd op vrije marktwaarde;
• wordt vaak vastgesteld door een taxateur;
• gebruikt bij hypotheekaanvragen;
• ligt hoger dan de executiewaarde;
• speelt een belangrijke rol bij de loan-to-value.

De onderhandse verkoopwaarde vormt een belangrijk uitgangspunt voor de waardebepaling van woningen binnen het hypotheekproces.