Alles wat je moet weten over

De eigenwoningreserve (EWR) is een bedrag dat ontstaat wanneer je een woning verkoopt met overwaarde. Deze overwaarde moet je volgens de fiscale regels inbrengen bij de aankoop van een nieuwe woning om optimaal gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek.

De eigenwoningreserve speelt dus een belangrijke rol bij doorstromers op de woningmarkt.

Hoe ontstaat de eigenwoningreserve?

De eigenwoningreserve ontstaat wanneer je je woning verkoopt en er winst (overwaarde) overblijft.

Dit wordt als volgt berekend:

Verkoopprijs woning
– resterende hypotheek
– verkoopkosten (zoals makelaar en notaris)
= eigenwoningreserve

Voorbeeld

• Verkoopprijs woning: €400.000
• Hypotheek: €250.000
• Verkoopkosten: €10.000

➡️ Eigenwoningreserve = €140.000

Waarvoor wordt de eigenwoningreserve gebruikt?

De Belastingdienst verwacht dat je deze overwaarde gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. Doe je dat niet, dan kan dit gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek.

Je moet de eigenwoningreserve dus in principe “meefinancieren” in je nieuwe woning.

Bijleenregeling

De eigenwoningreserve is onderdeel van de bijleenregeling.

Deze regeling houdt in:

• Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe woning?
• Dan mag je over dat deel van de hypotheek geen rente aftrekken

Kort gezegd:

Alleen de lening boven je eigenwoningreserve komt in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Voorbeeld bij nieuwe woning

Stel:

• Nieuwe woning: €450.000
• Eigenwoningreserve: €140.000

Dan:

• Maximaal fiscaal aftrekbare hypotheek = €310.000

Ook als je meer leent, is de rente over het extra deel niet aftrekbaar.

Hoe lang blijft de eigenwoningreserve geldig?

De eigenwoningreserve blijft in principe 3 jaar geldig. Daarna vervalt deze.

Binnen deze periode moet je de overwaarde gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning om fiscale gevolgen te voorkomen.

Wat als je niets koopt?

Als je geen nieuwe woning koopt binnen 3 jaar:

• Vervalt de eigenwoningreserve
• Is er geen verplichting meer richting de bijleenregeling
• Heb je geen invloed meer op toekomstige hypotheekrenteaftrek

Belangrijk om te weten

• De eigenwoningreserve is een fiscale regeling van de Belastingdienst
• Het beïnvloedt vooral de hypotheekrenteaftrek, niet je maximale hypotheek
• Het is vooral relevant bij doorstromen naar een volgende woning

Samengevat

De eigenwoningreserve is de overwaarde die ontstaat bij de verkoop van je woning. Deze overwaarde moet je gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning om optimaal gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. De regeling valt onder de bijleenregeling en is meestal 3 jaar geldig.